La caldaia nuova paga l’IVA al 10 per cento, ma non su tutto il suo prezzo

Chi chiede un preventivo per rifare il bagno o sostituire la caldaia riceve spesso due righe di IVA sulla stessa fattura: una al 10 per cento e una al 22. Non è un errore dell’impresa. È l’effetto di una regola del 1999 che agevola i lavori sulle case, ma mette un limite ai beni di maggior valore montati durante quei lavori. Capire dove passa il confine permette di controllare la fattura e di non pagare più imposta del dovuto.

Quali lavori hanno l’IVA al 10 per cento

La legge 488 del 1999, all’articolo 7, applica l’aliquota del 10 per cento alle prestazioni di manutenzione ordinaria e straordinaria eseguite su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata: case singole, appartamenti e relative pertinenze, ma anche le parti comuni dei condomini e gli edifici in cui più della metà della superficie è abitativa. Vale per la tinteggiatura, la sostituzione di pavimenti e rivestimenti, il rifacimento dell’impianto idraulico o elettrico, la sostituzione di infissi e caldaia, la riparazione del tetto.

Il 10 per cento si applica anche agli interventi più pesanti, cioè restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, e in quel caso copre sia le prestazioni sia i materiali forniti per il cantiere, senza il limite che vedremo tra poco. Per la costruzione o l’acquisto della prima casa con i requisiti di legge, infine, l’aliquota scende al 4 per cento: è un’agevolazione diversa, con regole proprie, da verificare caso per caso sulle schede dell’Agenzia delle Entrate.

Il 10 per cento riguarda la prestazione dell’impresa che esegue i lavori. I materiali che il committente compra da sé in negozio, invece, pagano l’aliquota ordinaria: la caldaia acquistata online e consegnata all’idraulico resta al 22 per cento, mentre la stessa caldaia fornita e posata dall’idraulico rientra nella prestazione agevolata.

I beni significativi

Qui sta la complicazione. Un decreto del Ministero delle Finanze del 29 dicembre 1999 elenca i beni che “costituiscono una parte significativa del valore” di questi lavori: ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagno, impianti di sicurezza. L’elenco è tassativo: quello che non c’è, per esempio i corpi illuminanti o i pavimenti, segue l’aliquota della prestazione senza limiti.

Per i beni elencati la regola è questa. Se il valore del bene non supera la metà del corrispettivo complessivo, tutto resta al 10 per cento. Se lo supera, il 10 per cento si applica al bene solo fino alla differenza tra il corrispettivo totale e il valore del bene, cioè in pratica fino al valore della manodopera e delle altre forniture; la parte restante del bene paga il 22 per cento. La Legge di bilancio 2018 ha chiarito che il valore del bene è quello risultante dall’accordo tra le parti, ma non può essere inferiore al costo delle materie prime e della manodopera impiegate per produrlo, e che le parti staccate del bene (per esempio tapparelle o zanzariere rispetto agli infissi) contano come bene significativo solo se non hanno un’autonomia funzionale propria.

Un esempio numerico

La circolare 15/E del 2018 dell’Agenzia delle Entrate usa questo caso: intervento di manutenzione per 1.800 euro, di cui 1.000 euro è il valore della caldaia e 800 euro il valore della manodopera, ricarico compreso. La caldaia vale più della metà del totale, quindi scatta il limite.

Nota: cifre dell’esempio della circolare 15/E del 12 luglio 2018. Con l’aliquota ordinaria su tutto, l’IVA sarebbe stata di 396 euro.

Se la stessa caldaia da 1.000 euro fosse montata dentro un lavoro più ampio da 3.000 euro, con rifacimento dell’impianto, il suo valore sarebbe sotto la metà del totale e l’intera fattura pagherebbe il 10 per cento: 300 euro di IVA. È il motivo per cui conviene far eseguire in un unico intervento, con un unico preventivo, i lavori collegati.

Come deve essere fatta la fattura

Dal 2018 la legge impone all’impresa di indicare in fattura, oltre alla descrizione dell’intervento, anche il valore dei beni significativi forniti, separato dal resto. Devono comparire il totale imponibile, l’importo soggetto al 10 per cento e quello soggetto al 22. Una fattura con un’unica riga “sostituzione caldaia” e un’unica aliquota non è corretta e, in caso di controllo, l’imposta non versata viene chiesta a chi l’ha applicata male, con possibili conseguenze anche sulla detrazione del cliente.

Molte imprese chiedono al committente una dichiarazione in cui si attesta che l’immobile è a destinazione abitativa, che i lavori rientrano nella manutenzione e che si ha titolo per chiedere l’aliquota ridotta. Per il 10 per cento sulla manutenzione non è un obbligo di legge, ma è la prassi con cui l’impresa si tutela e vale la pena firmarla con attenzione, perché le dichiarazioni false ricadono su chi le rende. Per il 4 per cento sulla prima casa la dichiarazione è invece prevista espressamente.

Il rapporto con il bonus ristrutturazione

L’IVA pagata, al 10 o al 22 per cento, fa parte della spesa su cui si calcola la detrazione per le ristrutturazioni. Per le spese sostenute nel 2026 la detrazione è del 50 per cento se l’immobile è l’abitazione principale e del 36 per cento negli altri casi, su un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, ripartita in dieci quote annuali; dal 2027 le aliquote scendono rispettivamente al 36 e al 30 per cento. Attenzione però al perimetro: sulle singole unità la detrazione spetta per manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione, mentre la manutenzione ordinaria è detraibile solo sulle parti comuni dei condomini. L’IVA al 10 per cento, al contrario, copre anche la manutenzione ordinaria della singola casa: i due benefici non coincidono.

Chi pensa di finanziare i lavori con la liquidazione può leggere l’articolo sull’anticipo del TFR; per la caldaia nuova, invece, conviene rileggere anche come si forma la bolletta del gas.

Cosa cambia dal 2027

Il decreto legislativo 10 del 2026 ha approvato il nuovo Testo unico IVA, che dal 1° gennaio 2027 raccoglie in un solo corpo le norme oggi sparse tra il decreto del 1972, la legge 488 del 1999 e altri provvedimenti, abrogando le vecchie disposizioni dalla stessa data. È un riordino, non una riforma delle aliquote; ma dal 2027 il riferimento normativo citato nelle fatture e nelle dichiarazioni cambierà, e vale la pena controllare che l’impresa usi quello aggiornato.

La caldaia resta al 10 per cento solo fino a quanto vale il lavoro per montarla: il resto paga il 22.

Cosa conviene verificare

• Che il preventivo indichi separatamente manodopera e beni significativi, con le due aliquote.
• Se il bene vale più della metà del totale: in quel caso una parte paga il 22 %, e un intervento più ampio può far rientrare tutto nel 10 %.
• Che la fattura riporti il valore dei beni significativi, come richiede la legge dal 2018.
• Che i materiali comprati direttamente non vengano fatturati al 10 % da chi non ha eseguito la posa.
• Se i lavori rientrano anche nella detrazione: pagamento con bonifico parlante, fatture intestate a chi detrae.
• Dal 2027, che i riferimenti normativi in fattura siano quelli del nuovo Testo unico IVA.

In sintesi

Sui lavori di manutenzione delle abitazioni l’IVA è al 10 per cento, ma caldaie, infissi, ascensori, condizionatori, sanitari, videocitofoni e impianti di sicurezza restano agevolati solo fino al valore della manodopera: la parte eccedente paga il 22. La fattura deve mostrare il valore di questi beni, e l’IVA pagata entra nella spesa detraibile con il bonus ristrutturazione, che però non copre la manutenzione ordinaria delle singole case. Chi controlla il preventivo prima di firmare evita sorprese nella fattura.