Chi lascia la casa in affitto prima della scadenza deve avvisare sei mesi prima

Un nuovo lavoro in un’altra città, una separazione, la decisione di comprare casa: il contratto di affitto quasi mai finisce alla data scritta sul foglio. La legge sulle locazioni abitative, la 431 del 1998, prevede per questo due strade diverse per inquilino e proprietario, con un elemento in comune: il preavviso di sei mesi. Chi lo salta paga, in canoni o in cause.

Quanto dura un contratto e come si rinnova

Il contratto a canone libero dura quattro anni e si rinnova per altri quattro; quello a canone concordato dura tre anni e si proroga di diritto per due. Alla prima scadenza il proprietario può sottrarsi al rinnovo solo nei casi che vedremo; l’inquilino invece non deve fare nulla, il contratto continua da solo. Alla seconda scadenza ciascuna delle parti può inviare all’altra, almeno sei mesi prima, una raccomandata per proporre nuove condizioni o per comunicare che non intende rinnovare; chi la riceve ha sessanta giorni per rispondere. Se nessuno scrive, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni, per altri quattro anni nel canone libero e per altri due nel concordato.

Il recesso dell’inquilino

L’articolo 3, comma 6, della legge 431 dà all’inquilino un diritto che il proprietario non ha: recedere in qualsiasi momento, anche nel primo anno, quando ricorrono gravi motivi, con un preavviso di sei mesi comunicato con lettera raccomandata. I gravi motivi devono essere sopravvenuti e imprevedibili alla firma: il trasferimento per lavoro, un peggioramento serio della situazione economica o di salute, la nascita di un figlio che rende la casa inadatta. Il semplice ripensamento non basta, almeno in teoria: nella pratica molti contratti contengono una clausola che consente il recesso libero dell’inquilino, con preavviso di sei mesi o più breve, e in quel caso il motivo non serve.

Il termine di sei mesi è a tutela del proprietario, quindi può essere ridotto per accordo ma non allungato. La guida dell’Agenzia delle Entrate sugli affitti suggerisce di verificare, prima di firmare, che il contratto non preveda un preavviso superiore ai sei mesi e segnala che si può concordare un preavviso di due o tre mesi. La comunicazione va fatta con raccomandata con ricevuta di ritorno; la PEC è equivalente quando il contratto la prevede o quando entrambe le parti ne hanno una e la usano abitualmente, ma per sicurezza molti spediscono entrambe.

Cosa succede se si lascia la casa prima

Il preavviso non è una formalità: per tutta la sua durata il canone resta dovuto, abiti o non abiti la casa. Chi comunica il recesso il 15 gennaio è vincolato fino al 15 luglio, anche se consegna le chiavi a marzo. L’alternativa è un accordo scritto con il proprietario per una risoluzione consensuale a una data più vicina, spesso facilitata dal fatto di presentare un nuovo inquilino.

Un esempio illustrativo: canone di 750 euro al mese, raccomandata di recesso ricevuta dal proprietario il 15 gennaio, trasloco il 31 marzo. Senza accordo, restano dovuti i canoni di aprile, maggio e giugno e la metà di luglio: 3,5 mensilità, cioè 2.625 euro, che il proprietario può trattenere anche dal deposito cauzionale se la cifra non viene versata.

La disdetta del proprietario

Il proprietario non può recedere durante il contratto. Può solo negare il rinnovo alla prima scadenza, con preavviso di almeno sei mesi e per uno dei motivi elencati dall’articolo 3: destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o di parenti entro il secondo grado; l’inquilino dispone di un altro alloggio libero e idoneo nello stesso Comune; l’edificio è gravemente danneggiato o va integralmente ristrutturato o demolito, con permesso di costruire già ottenuto; l’inquilino non occupa stabilmente la casa senza giustificato motivo; il proprietario vuole vendere a terzi e non possiede altre abitazioni oltre a quella in cui vive, nel qual caso l’inquilino ha diritto di prelazione. La lettera deve indicare il motivo, pena la nullità della disdetta.

La legge sanziona l’uso strumentale di questa facoltà. Se entro dodici mesi dal rilascio il proprietario non destina l’immobile all’uso dichiarato, l’inquilino può chiedere di tornare nella casa alle stesse condizioni oppure un risarcimento di almeno 36 mensilità dell’ultimo canone. Alla seconda scadenza, invece, il proprietario può non rinnovare senza motivazione, sempre con sei mesi di preavviso.

Nota: termini della legge 431/1998, articoli 2 e 3; il preavviso contrattuale dell’inquilino può essere ridotto, non allungato.

Deposito cauzionale e riconsegna

Il deposito non può superare tre mensilità del canone e, per legge, produce interessi legali che il proprietario deve corrispondere all’inquilino alla fine di ogni anno. Alla riconsegna, se la casa è nello stato originario salvo la normale usura, il deposito va restituito per intero; il proprietario può trattenere solo le somme corrispondenti a danni documentati o a canoni e spese non pagati. Conviene un verbale di consegna con foto e la lettura dei contatori per la voltura delle utenze, di cui si parla nell’articolo sulla bolletta del gas.

La risoluzione va registrata

Una chiusura anticipata del contratto esiste per il fisco solo se viene comunicata. Entro 30 giorni dalla data in cui il contratto cessa, una delle parti presenta la comunicazione con il modello RLI, online con RLI-web o in ufficio, e versa l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro, con il modello F24 Elide e il codice tributo 1503 oppure con addebito sul conto tramite i servizi telematici. Se il proprietario ha scelto la cedolare secca, l’imposta non è dovuta ma la comunicazione resta necessaria. Senza questa comunicazione il contratto risulta ancora in corso per il fisco, con il canone da dichiarare e le annualità successive da pagare. Alla scadenza naturale, invece, non serve alcuna comunicazione.

Chi lascia l’affitto per comprare, infine, può valutare l’anticipo del TFR per l’acquisto della prima casa e tenere a mente le regole sull’IVA ridotta per i lavori di manutenzione nella nuova abitazione.

Per tutta la durata del preavviso il canone è dovuto: le chiavi consegnate prima non fermano il conto.

Cosa conviene verificare

• Nel contratto: se esiste una clausola di recesso libero dell’inquilino e con quale preavviso.
• La data esatta di scadenza, per calcolare a ritroso i sei mesi della raccomandata.
• Che la disdetta del proprietario alla prima scadenza indichi uno dei motivi di legge: senza motivo è nulla.
• Che la ricevuta di ritorno, o la PEC, dimostri la data in cui l’altra parte ha ricevuto la comunicazione.
• L’importo del deposito, gli interessi maturati e il verbale di riconsegna.
• La comunicazione di risoluzione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, con i 67 euro se non c’è cedolare secca.

In sintesi

L’inquilino può andarsene in ogni momento per gravi motivi, con sei mesi di preavviso o il termine più breve scritto nel contratto; durante il preavviso il canone resta dovuto. Il proprietario può negare il rinnovo solo alla prima scadenza, per i motivi dell’articolo 3 e con sei mesi di preavviso, e rischia 36 mensilità di risarcimento se poi non usa la casa come dichiarato. Alla seconda scadenza basta la raccomandata sei mesi prima, altrimenti il contratto si rinnova da solo. Il deposito torna indietro con gli interessi, e la risoluzione anticipata si registra entro 30 giorni pagando 67 euro, zero con la cedolare secca.